土地強制售賣（Compulsory Sale of Land）
香港的土地及樓宇業權往往由多名業主持有。當部分業主希望透過收購整個地段進行重新發展，而未能取得所有業主同意時，便可能涉及土地強制售賣的法律程序。
根據香港《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章），符合相關法定條件的業主可向土地審裁處（Lands Tribunal）申請強制售賣令，以促使有關地段的全部不分割份數出售作重新發展。
土地強制售賣涉及複雜的物業業權、估值、法律程序及不同業主之間的利益平衡。對於持有較少業權份數的業主而言，強制售賣程序可能直接影響其物業權益、財產安排及未來居住或經營計劃。
何謝韋律師事務所（Ho Tse Wai & Partners）處理香港土地及物業爭議，並就土地強制售賣、業權及相關訴訟問題提供法律意見。我們重視每宗案件的具體情況，協助當事人理解適用法律、程序及可行的處理方法。
香港土地強制售賣的法律制度
《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）為符合特定條件的地段提供強制售賣機制。
強制售賣並非任何一名業主都可以單方面決定的交易。申請人須符合相關法定要求，並由土地審裁處考慮是否應作出強制售賣令。
審裁處所需處理的問題可能包括：
- 申請人是否符合適用的業權份數要求；
- 有關土地及樓宇是否符合相關法定條件；
- 重新發展的需要及相關證據；
- 申請人為收購其他業權份數所採取的措施；
- 物業估值及收購條件是否合理；
- 相關業主提出的反對理由及證據。
具體要求須視乎相關地段、物業類別、適用法例及個別案件情況而定。
少數份數業主的權益（Minority Owners’ Rights）
當業主收到涉及其物業的強制售賣申請或相關法律文件時，可能會關注以下問題：
- 是否必須接受其他業主或發展商提出的收購價格？
- 是否可以反對強制售賣申請？
- 如何判斷物業估值是否合理？
- 如果不接受收購建議，會有甚麼法律後果？
- 土地審裁處會如何考慮不同業主的權益？
- 如果最終作出強制售賣令，業主的物業權益會如何處理？
這些問題涉及適用的法律規定、估值證據及土地審裁處程序。
少數份數業主不應單憑其他業主或收購方提出的說法，便假設自己沒有任何法律權利或選擇。另一方面，反對強制售賣的法律基礎亦須按照相關法例及證據作出審慎評估。
物業估值及收購價格爭議
物業估值通常是土地強制售賣程序中的重要議題。
不同當事人可能對物業價值、估值基礎、收購建議或其他相關因素持有不同意見。
處理估值爭議時，可能需要考慮：
- 物業的實際狀況及用途；
- 相關市場交易資料；
- 專業估值報告及其採用的方法；
- 收購建議的條款及相關證據；
- 適用法律對估值及售賣程序的要求。
在適當情況下，當事人可能需要獨立測量師或其他專家的協助，以便對相關估值問題作出評估。
土地審裁處程序
土地強制售賣申請由土地審裁處處理。
相關程序可能涉及法律文件、證據、專家報告、各方陳詞及審裁處的聆訊。
業主在收到申請文件或程序指示後，應留意相關期限及其法律後果，並妥善保存業權文件、收購建議、估值資料及與其他業主或收購方的通訊紀錄。
由於土地強制售賣涉及專門的法定制度及程序要求，及早了解個別案件的法律地位十分重要。
何謝韋律師事務所可以提供的法律服務
視乎案件性質及當事人的需要，本所可就以下事項提供法律意見及協助：
- 審閱涉及土地強制售賣的法律文件及申請材料；
- 分析《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）的適用情況；
- 評估業主的法律權利及可能提出的反對理由；
- 就物業估值、專家證據及相關爭議提供法律意見；
- 協助準備法律文件、證據及陳詞；
- 在適當情況下代表當事人參與土地審裁處程序；
- 就相關協商、爭議解決及其他可行法律途徑提供意見。
我們理解土地爭議不僅涉及法律和財產問題，亦可能關乎當事人的家庭、生活及長遠安排。因此，我們重視在不同階段向當事人清楚解釋案件的法律問題、程序風險及可行選擇。
部分代表小業主的強制售賣案件
何謝韋律師事務所曾在多宗根據香港《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）提出的強制售賣申請中，代表小業主及答辯人。以下列出部分本所曾處理的案件及相關物業。
- LDCS 1000/2025
香港羅便臣道88號（崇樓）及90至96號 - LDCS 2000/2025
西營盤第三街151及153號 - LDCS 21000/2022
深水埗福華街54及56號（海生樓），以及58、58A及60號 - LDCS 18000/2022
跑馬地黃泥涌道59及61號、雲地利道36及38號（Comfort Building） - LDCS 16000/2021
長沙灣青山道291及293號 - LDCS 15000/2021
上環皇后大道西70、72、74及76號 - LDCS 1000/2020
觀塘巧明街119及121號（年運工業大廈） - LDCS 10000/2019
大角咀萬安街24、26、28及30號 - LDCS 36000/2018
深水埗海壇街270及272號 - LDCS 32000/2018
深水埗海壇街244至256號（雙數） - LDCS 28000/2018
鰂魚涌英皇道983至987A號及濱海街16至94號（雙數），包括瑞士樓及其他相關物業 - LDCS 21000/2018
長沙灣瓊林街121號（永昌工廠大廈） - LDCS 11000/2018
觀塘開源道77號（業發工業大廈第一期） - LDCS 7000/2014
觀塘開源道75號（業發工業大廈第二期）
常見問題
1. 甚麼是香港土地強制售賣？
土地強制售賣是香港第545章所訂立的法定機制。符合相關條件的業主可向土地審裁處申請強制售賣令，以便將有關地段的全部不分割份數出售作重新發展。是否符合申請要求，須根據適用法例及個別事實評估。
2. 小業主是否一定要接受發展商的收購價格？
並非單純因為收到收購建議，便必然需要接受。自願收購與法定強制售賣程序是不同事項。不過，若強制售賣程序已經展開，業主需要了解相關法律後果、程序要求及可行的回應方式。
3. 少數份數業主可以反對強制售賣嗎？
視乎個別案件情況，相關業主可以在適用程序下提出意見、證據或反對理由。反對是否具有法律基礎及能否獲接納，則取決於法定要求、證據及土地審裁處的裁斷。
4. 如果認為物業估值過低，應該怎樣處理？
業主應保留相關收購文件及估值資料，並考慮是否需要尋求獨立測量師及法律意見。估值爭議通常需要結合專業證據及適用法律要求進行評估。
5. 收到土地強制售賣申請文件後，應該做甚麼？
業主應先核對文件內容、涉及的物業及程序期限，保存業權文件和相關通訊紀錄，並及早尋求法律意見，以了解自己在有關程序中的權利及義務。
法律諮詢
如果你正面對土地強制售賣申請、收購建議、估值爭議或其他涉及第545章的問題，可聯絡何謝韋律師事務所，就個別情況尋求法律意見。
